當住建部把上海列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市的時候，這項工作在上海已經(jīng)推進了4年多，進入常態(tài)化運作。

用上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長陳杰的話說，共有產(chǎn)權(quán)房2007年在江蘇淮安發(fā)端，興于上海。新華社的報道稱，截至目前，累計簽約購房家庭大概有6.7萬戶，基本做到當年申請、當年選房。

從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房

上海的共有產(chǎn)權(quán)房，最初是以經(jīng)濟適用房（下稱“經(jīng)適房”）的面目出現(xiàn)的。經(jīng)適房曾經(jīng)有段時間在上海出現(xiàn)“斷檔”。2002年，上海撤銷經(jīng)適房發(fā)展中心，經(jīng)適房退出市場。但是到了2008年，伴隨著全國開展規(guī)模空前的保障房建設(shè)，經(jīng)適房也在上海重出江湖。按上海市的規(guī)劃，2008～2012年五年內(nèi)將累計籌集和建設(shè)廉租住房和經(jīng)適房30萬套，約2000萬平方米，占同期全市住宅建設(shè)總量的20%左右。

但是，各地有關(guān)經(jīng)適房的負面消息以及部分經(jīng)濟學家對經(jīng)適房的抨擊，為避免經(jīng)適房中出現(xiàn)的腐敗、“叫好不叫座”等現(xiàn)象，上海充分顯示了自己的謹慎。

《上海市經(jīng)適房管理試行辦法》（下稱《試行辦法》）2008年底公開征求意見，直到2009年底才在上海兩個區(qū)試點申購，隨后在市中心區(qū)域試點，最后在全市鋪開，上海希望能夠盡量完善相關(guān)制度并堵住其間的漏洞。

確實，相對于租賃型保障房，經(jīng)適房因為具備產(chǎn)權(quán)性、交易性，所以“套利空間”更大。為了擠壓套利空間和行為，2009年出臺的《試行辦法》中，上海明確提出“有限產(chǎn)權(quán)”的概念。

不過，直到2011年，共有產(chǎn)權(quán)房在上海全市鋪開，經(jīng)適房才在公開文件中被改稱為共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)適房）。

在上海的共有產(chǎn)權(quán)模式中，中低收入住房困難家庭在購房時，只需要投入部分購房款，同時占有房屋的部分產(chǎn)權(quán)。比如，2009年底上海經(jīng)適房率先在徐匯和閔行兩區(qū)進行試點，彼時房源銷售基準價在每平方米4800元~5200元，相當于同一區(qū)位同期普通商品房價格的四五成，居民和政府按“七三開”共有住房產(chǎn)權(quán)。

此后在別的房源中，房屋的銷售基準價格和購房家庭產(chǎn)權(quán)份額都隨著周邊房價有所變化，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額也從60%~70%不等。

準入門檻一再降低

按照《試行辦法》，購房家庭在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年，可以申請轉(zhuǎn)讓住房，原住房保障機構(gòu)可以行使回購權(quán)，回購價格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價確定，若原住房保障機構(gòu)決定不予回購，房地產(chǎn)權(quán)利人才可以向他人轉(zhuǎn)讓。

但是轉(zhuǎn)讓之后，購房家庭只能按照有限產(chǎn)權(quán)份額獲得總價款的相應(yīng)部分，其余部分則要上繳原住房保障機構(gòu)所在區(qū)(縣)的財政部門。

如果取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿5年，購房家庭需要購買其他住房時，房子將由原住房保障機構(gòu)回購，回購價格是原銷售價格加上同期銀行存款利息。

用上海市房管局局長劉海生當時的話說，這是政府將其名下產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”部分讓渡給申購者，兩者合力幫助居民解決住房困難，逐步積累購房能力。

上海也試圖通過此舉，既解決中低收入家庭在市場上住房消費支付能力不足的問題，又解決當前階段性保障和未來上市收益分配的有效銜接與公平性問題。

借助有限產(chǎn)權(quán)使得溢價空間大量減少，還不足以堵住漏洞，為此，上海還出臺了近十個配套文件，這些文件覆蓋了經(jīng)適房準入標準和供應(yīng)標準、申請對象住房面積核查辦法、申請家庭經(jīng)濟狀況核對實施細則、經(jīng)適房價格管理試行辦法、經(jīng)適房預(yù)(出)售合同等等。

比如，為嚴把審核關(guān)，申購家庭要經(jīng)歷兩次審核、兩次公示，時間跨度可達兩三個月。上海還專門成立居民經(jīng)濟狀況核對機構(gòu)，通過民政、房管、證券、銀行等各部門、單位之間的信息共享，實現(xiàn)對申請者財產(chǎn)信息的全面核對。

在上海從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的幾年間，共有產(chǎn)權(quán)房的門檻也一直在降低。迄今經(jīng)歷了幾次調(diào)整。其中，收入限額從人均月可支配收入2300元逐步放寬到2900元、3300元、5000元，財產(chǎn)限額從人均7萬元放寬到9萬元、12萬元、15萬元。上海市城鎮(zhèn)戶籍年限由連續(xù)滿7年放寬至連續(xù)滿3年。

同時，2012年準入標準調(diào)整時，還將上海市住房困難的大齡結(jié)婚家庭、青年職工以及引進人才等群體納入其中。并在2013年的調(diào)整中，將單獨申請共有產(chǎn)權(quán)保障房的單身人士年齡從之前的男性滿30周歲、女性滿28周歲調(diào)整為男性滿28周歲、女性滿25周歲。

4月16日劉海生在參加“2014上海民生訪談”節(jié)目中表示，今年還會放寬標準，把工薪階層覆蓋面進一步擴大。

(關(guān)鍵字：住建部 上海)