上海又一個(gè)高端住宅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)超額認(rèn)籌。

記者從融創(chuàng)方面獲悉，其在上海開發(fā)的豪宅項(xiàng)目外灘壹號(hào)院二期，二批次110套房源已于日前完成認(rèn)籌，本批次銷售單價(jià)約17.1萬元/平方米，較上批次均價(jià)上漲3000元/平方米，套均總價(jià)約5150萬元。

記者在采訪中了解到，該項(xiàng)目本次推售的110套房源共獲得超過200組意向客戶，認(rèn)籌率高達(dá)183%，較上批次170%的認(rèn)籌率上升13個(gè)百點(diǎn)分；以此計(jì)，本批次房源銷售總金額有望超過56億元。

公開資料顯示，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期一批次房源于4月21日開盤，該批房源在當(dāng)日售罄，銷售額99.97億元。

“按目前認(rèn)籌情況，本批房源也可能會(huì)一次性售罄，我們希望通過該項(xiàng)目，能提振公司銷售業(yè)績(jī)。”一位接近融創(chuàng)方面的人士稱。

值得關(guān)注的是，今年以來，上海豪宅項(xiàng)目表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。

今年3月28日位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，其以196.5億元銷售額刷新全國(guó)開盤紀(jì)錄；位于陸家嘴南側(cè)的濱江凱旋門于4月18日開盤，212套房源在當(dāng)天售罄，攬金70.27億元；凱德茂名公館75套房源于5月6日開盤后不到一小時(shí)售罄，銷售額超31億元。

據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，今年二季度上海高端住宅錄得成交1786套，環(huán)比上升71.6%。而在供應(yīng)端，今年上半年上海高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)明顯放量。

對(duì)于如何界定豪宅，一家國(guó)際房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層向記者表示，目前市場(chǎng)上對(duì)豪宅并無十分明確的定義，各城市對(duì)于豪宅的界定標(biāo)準(zhǔn)也不完全一樣，就上海來看，業(yè)界往往會(huì)從總價(jià)、單價(jià)、項(xiàng)目自身品質(zhì)及所處區(qū)域等方面進(jìn)行考量。

“首先是總價(jià)，單套房源總價(jià)在2000萬元以上的往往被稱為豪宅，也有行業(yè)人士認(rèn)為，2000萬元的門檻可能略低，總價(jià)5000萬元以上的才應(yīng)被歸入豪宅之列；但目前來看，總價(jià)2000萬元這一門檻，是被不少同行所認(rèn)可的。在單價(jià)維度，單價(jià)往往較高，售價(jià)至少需要在10萬元/平方米以上。此外，從項(xiàng)目所屬區(qū)位來看，就上海而言，豪宅一般需要處于內(nèi)環(huán)內(nèi)；不過，個(gè)別高品質(zhì)樓盤或者有特殊稟賦的別墅，可以忽略內(nèi)環(huán)內(nèi)這一條件。”上述國(guó)際房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層在接受記者采訪時(shí)說。

“今年上半年上海入市了4804套高端住宅。”第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部助理董事徐夢(mèng)璐表示，在過去三年嚴(yán)格限價(jià)的背景下，上半年的豪宅入市價(jià)格，出現(xiàn)較為明顯的補(bǔ)漲行情，價(jià)格天花板正逐步被打破。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2024年上半年，上海已入市風(fēng)貌別墅項(xiàng)目有158套，入市均價(jià)在24.3萬元/平方米-29.8萬元/平方米左右，主力總價(jià)格段在7000萬元-1.6億元左右。

區(qū)域方面，不少豪宅項(xiàng)目位于新天地、豫園、北外灘及蘇河灣等城市核心區(qū)域。

具體來看，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月及3月開盤的弘安里項(xiàng)目，單價(jià)約24.3萬元/平方米，總價(jià)段在5500萬元-1.65億元之間；于今年4月底開盤的天潼198項(xiàng)目，上半年入市15套房源，單價(jià)達(dá)28.8萬元/平方米，總價(jià)段約1.5億元-2.6億元；而6月底開盤的露香園云宸項(xiàng)目，單價(jià)在28萬元/平方米，總價(jià)段在1.1億元-1.7億元左右。

“今年豪宅成交相對(duì)活躍，可能有幾個(gè)方面原因，首先是供應(yīng)量大幅增加；其次是監(jiān)管部門對(duì)新房?jī)r(jià)格的限制，導(dǎo)致新房售價(jià)低于周邊二手房，形成一定價(jià)差；再者，一些項(xiàng)目具有稀缺性，部分買家認(rèn)為其具有強(qiáng)較的保值增值功能。”一家外資咨詢機(jī)構(gòu)分析師稱。

值得關(guān)注的是，雖然上海一些高端住宅項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)，但多位分析人士指出，今年不少高端住宅項(xiàng)目，已“告別”積分制。

“樓市持續(xù)調(diào)整過程中，整體交易熱度有所下降，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，外圍片區(qū)持續(xù)承壓，僅少量板塊才能維持熱度，但市區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目仍受追捧，而上海出臺(tái)新政策后，該細(xì)分市場(chǎng)熱度有所上升。不過，在2024年，觸發(fā)積分率的新房項(xiàng)目持續(xù)保持低位，買家趨于冷靜，市場(chǎng)上觸發(fā)積分制的項(xiàng)目已經(jīng)不多。”第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事賀享維稱。

(關(guān)鍵字：滬豪宅市場(chǎng))